신탁방식 재건축 조합방식 차이

신탁방식 재건축 조합방식 차이를 알아봅니다.

 

 

 

올해 들어 재건축·재개발 추진 시에 조합 설립 대신에 신탁 방식의 정비사업으로 추진되고 있다고 합니다. 일반적인 재건축 사업은 주택의 소유주로 조합을 구성하여 시공사 선정, 각종 인·허가, 분양 등의 모든 절차를 맡아 진행하는데요, 최근 이 같은 방식 대신에 신탁사가 시행을 맡는 신탁 방식 재건축으로 선회되고 있다고 하니 오늘은 이 두 가지 방식의 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

< 목차>
¶ 재건축·재개발 과정 (조합 방식)
¶ 조합 방식 단점
¶ 신탁방식 재건축·정비사업
- 장점
- 단점
¶ 조합방식 신탁방식 재건축 차이 점

신탁방식 재건축 조합방식 차이

■ 재건축·재개발 과정 (조합 방식)

¶1단계: 사업준비 (소요기간: 2~3년)

- 기본계획 수립: 10년 단위 도시 및 주거환경 정비 기본계획 수립대상에 아파트 재건축 포함
- 안전진단: A~E등급 중 E등급 재건축 진행
- 정비계획 수립: 토지면적 50%이상, 토지소유자 60% 이상 동의 조건

¶2단계: 사업시행 (소요기간: 1~3년)

- 조합설립인가: 토지소유자 75%이상, 토지면적의 50% 이상 동의 조건
- 시공사 선정: 경쟁 입찰로 건설사 선정, 2회 이상 유찰 시 수의 계약
- 사업시행인가: 개발 진행에 대한 세대수, 면적, 평형 등을 시장으로부터 인가
- 관리처분인가: 감정평가액, 청산금, 세입자 보상, 총 공사비용 등 인가

¶3단계: 사업실행(소요기간: 3~4년)

- 철거 및 착공
(기공: 공사 시작, 착공: 실제 공사 착수, 완공: 사용승인은 전이지만 공사 완료, 준공: 서류상 건축물 사용승인)
- 분양 및 준공: 조합원에게 선분양 후 일반인에게 분양
- 소유권 이전 및 청산: 입주 전 등기 진행

■ 조합 방식 단점

- 조합 집행부의 전문성 및 이해관계 조율의 한계
- 비리로 인한 조합 집행부 교체에 따른 사업 지연
- 사업기간이 연장시 조합원 분담금 증가로 사업성 하락

신탁방식 재건축 장단점

■ 신탁방식 재건축·정비사업

- 조합 방식의 재건축의 문제점 개선을 위해 2016년 신탁 방식 재건축 제도 도입
- 조건: 단지 전체 소유주의 75% 이상 동의, 아파트 동별 소유주의 50% 이상 동의 확보, 토지 면적의 1/3 이상 신탁

¶장점

- 조합 설립 불필요
- 재건축 추진위원회 구성에서 조합설립인가까지 걸리는 시간 단축
- 초기 사업비 신탁사 조달
- 사업 초기 정비업체 선정 등 과정에서 비리 발생 가능성 차단

¶단점

- 이익의 2~4%에 해당하는 비용 지출
- 투명성과 적법성을 중심으로 진행되기에 비용절감에서 취약
- 시공사 등의 고정 거래처들과의 관계를 위해 조합보다 거래업체에 유리하게 공사 진행 가능성
- 시행 전 신탁사에 부동산 신탁등기 동의에 대한 불안

■ 조합방식 신탁방식 재건축 차이 점

조합 및 신탁 방식 재건축 사업 비교

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오늘은 재건축과 재개발의 정비사업 진행 방식을 알아보았습니다. 조합방식과 신탁방식 재건축 모두 일장일단으로 각각의 장·단점이 명확합니다. 어느 것을 중점으로 두느냐에 따라 결정이 달라지겠습니다.

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